Иностранцы ежедневно покупают недвижимость в Мексике — это полностью законно и хорошо отлаженная процедура. Но полная финансовая картина сделки шире, чем просто цена объекта: расходы на закрытие сделки, возможный fideicomiso, ежегодный налог на владение и, при последующей продаже, налог на прибыль — у каждого из этих пунктов своя логика и свои цифры.
Да, иностранцы вправе владеть недвижимостью в Мексике — независимо от миграционного статуса, это разрешено даже туристам. Единственное существенное ограничение установлено Конституцией применительно к так называемой «ограниченной зоне» — территории в пределах 50 км от побережья и 100 км от сухопутной границы, где иностранцы не вправе владеть землёй напрямую.
В ограниченной зоне (сюда попадает большинство популярных прибрежных курортов — Канкун, Плайя-дель-Кармен, Пуэрто-Вальярта, Лос-Кабос) иностранцы приобретают жилую недвижимость через fideicomiso — банковское доверительное управление. Мексиканский банк формально выступает владельцем объекта, а иностранец — бенефициаром с полным набором практических прав: пользования, сдачи в аренду, продажи, передачи по наследству. Это давно устоявшийся, юридически защищённый механизм, а не временная или сомнительная схема — им пользуются десятилетиями.
Первоначальное оформление fideicomiso — включая разрешение SRE и открытие самой структуры — обычно обходится в 50 000–80 000 MXN (примерно 2 800–4 500 USD). Дополнительно взимается ежегодная плата за администрирование банком — около 15 000–25 000 MXN (850–1 400 USD) в год, независимо от того, сдаётся ли недвижимость в аренду или используется только для личных нужд. Сам fideicomiso действует бессрочно и не требует переоформления, но ежегодная плата сохраняется на весь период владения.
Полную налоговую картину удобно рассматривать по трём отдельным моментам жизненного цикла объекта:
Совокупные расходы на закрытие сделки в Мексике обычно составляют 4–9% от стоимости объекта, в зависимости от штата и конкретной сделки. Основные компоненты:
| Статья расходов | Ориентировочная доля от стоимости |
|---|---|
| ISAI (налог на приобретение недвижимости, платит покупатель) | 2–5,7% (зависит от штата) |
| Нотариальные услуги | 1–1,5% |
| НДС на нотариальные услуги | 16% от суммы нотариальных услуг |
| Регистрация в Registro Público de la Propiedad | 0,2–0,5% |
| Оценка объекта и справки | 0,2–0,5% |
ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) устанавливается на уровне штата и заметно различается: в Мехико (CDMX) действует прогрессивная шкала, доходящая до 5,725% — одна из самых высоких ставок в стране; в Халиско, Нуэво-Леоне и Кинтана-Роо ставка обычно около 2%; в Юкатане — тоже порядка 2%. Для объекта стоимостью 3 млн MXN разница между этими ставками может составлять более 100 000 MXN — это стоит закладывать в расчёт бюджета сделки на этапе выбора региона, а не постфактум.
В отличие от многих других юрисдикций, мексиканский Notario Público — не просто заверяющее лицо, а ключевой участник сделки: он проверяет, что объект свободен от обременений и что продавец является его законным владельцем, рассчитывает и перечисляет в бюджет налоги по сделке (ISAI при покупке, ISR при продаже), составляет нотариальный акт (escritura pública) и подаёт его на регистрацию в Registro Público de la Propiedad. Без такой регистрации право собственности юридически не переходит к покупателю, даже если оплата уже произведена полностью.
Predial — ежегодный местный налог на недвижимость, аналог налога на имущество. Ставка в Мексике по историческим меркам довольно низкая — ориентировочно около 0,2% от кадастровой стоимости объекта в год, хотя точный процент и база расчёта различаются по муниципалитетам. Многие муниципалитеты предлагают заметную скидку при оплате всей годовой суммы в начале года — стоит уточнить эту возможность в местном органе, отвечающем за сбор налога.
При продаже недвижимости в Мексике применяется принципиально разный подход в зависимости от налогового резидентства продавца:
| Статус продавца | Вариант расчёта |
|---|---|
| Налоговый резидент Мексики | Прогрессивная шкала ISR (1,92–35%) с чистой прибыли; возможно освобождение для основного жилья |
| Нерезидент — вариант А | 25% с полной суммы продажи, без каких-либо вычетов |
| Нерезидент — вариант Б | 35% с чистой прибыли, при наличии полного пакета документов о расходах (покупка, улучшения, нотариальные издержки) |
Выбор между вариантом А и Б для нерезидента зависит от того, насколько хорошо задокументирована история расходов по объекту: при полном пакете документов вариант Б с вычетами часто оказывается выгоднее, особенно если прибыль относительно скромная по сравнению с полной ценой продажи. Нотариус производит расчёт и удерживает соответствующую сумму непосредственно в момент сделки, перечисляя её в SAT как окончательный платёж от имени продавца.
Налоговый резидент Мексики, продающий свою основную резиденцию (casa habitación), вправе претендовать на освобождение от ISR при соблюдении условий: недвижимость оформлена на его имя как минимум последние 3 года, а цена продажи не превышает порог, установленный в UDI (Unidades de Inversión) — этот порог обновляется вместе с изменением значения UDI и на 2026 год соответствует нескольким миллионам песо. Это освобождение недоступно нерезидентам и не применяется к инвестиционной недвижимости, используемой не как основное жильё владельца.
Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается ISR по общим правилам для доходов физических лиц, независимо от того, идёт ли речь о долгосрочной или краткосрочной (туристической) аренде. Для более активной коммерческой сдачи в аренду часто целесообразен переход на предпринимательский налоговый режим (включая упомянутый на странице «ВНЖ для IT-фрилансеров» режим RESICO), позволяющий более выгодно структурировать налоговую нагрузку — конкретный выбор режима стоит обсуждать с мексиканским бухгалтером применительно к объёму и характеру арендной деятельности.
Помимо самостоятельной инвестиционной ценности, владение недвижимостью определённой стоимости может служить основанием для получения ВНЖ Мексики — подробный разбор порогов в днях UMA и правовой базы есть на странице «ВНЖ через инвестиции и недвижимость». Важно понимать: это два разных, хотя и связанных, вопроса — сама возможность купить недвижимость не зависит от миграционного статуса, а вот использование её стоимости как основания для ВНЖ подчиняется отдельным, более строгим требованиям к документальному подтверждению стоимости именно через нотариальный акт.
Пример 1. Иностранец покупает кондоминиум в Плайя-дель-Кармен (ограниченная зона) за 4 млн MXN. Дополнительно к цене он платит около 2% ISAI (Кинтана-Роо), нотариальные услуги, регистрацию и первоначальное оформление fideicomiso — совокупно около 6–7% сверх цены объекта, плюс ежегодная плата за администрирование фидеикомиссо.
Пример 2. Тот же владелец продаёт объект через 5 лет с прибылью 1,5 млн MXN, оставаясь нерезидентом для налоговых целей. У него есть полный пакет документов о расходах на покупку и улучшения, поэтому он выбирает вариант Б — 35% с чистой прибыли, что в его случае выгоднее, чем 25% с полной суммы продажи.
Пример 3. Резидент Мексики, прожившая в своей квартире в Мехико 4 года, продаёт её и попадает под освобождение от ISR как продажа основного жилья, поскольку выполнены оба условия — резидентство и минимальный срок владения — а цена продажи не превышает установленный порог в UDI.
Точные ставки ISAI, тарифы конкретных нотариусов и банков-фидуциаров различаются по штатам и со временем — приведённые цифры ориентировочные, рекомендуем запрашивать точный расчёт под конкретную сделку. Материал проверен и обновлён в сентябре 2026 года с учётом действующих правил и официальных источников.
Сопровождаем сделку от проверки объекта до регистрации права собственности и, при необходимости, оформления ВНЖ.
Наш адвокат свяжется с вами в течение 24 часов.