Недвижимость для визы резидента: как проверить порог стоимости и escritura pública
Один из путей к временной резиденции в Мексике — владение недвижимостью в стране. Вокруг него много путаницы: в интернете встречаются суммы от 17 500 до 300 000 долларов. Разбираем, какой порог установлен действующими правилами выдачи виз, что считается подтверждением и какие вопросы остаются открытыми.
Эта инструкция посвящена проверке стоимости и документов на уже выбранный или принадлежащий вам объект перед консульской подачей. Общий маршрут оформления описан в статье ВНЖ Мексики через недвижимость; здесь основное внимание — порогу UMA, нотариальному акту и вопросам, которые нужно согласовать с консульством.
По общим правилам выдачи виз (Lineamientos, DOF 25 июля 2025 года) для визы временного резидента по недвижимости нужен оригинал нотариального акта (escritura pública), подтверждающего, что заявитель владеет недвижимостью в Мексике стоимостью более 91 710 дней UMA. По UMA 2026 года это около 10,76 млн MXN; консульство в Лас-Вегасе указывает 624 405 USD. Это основание даёт временную, а не постоянную резиденцию, и не даёт права на работу. Как консульства оценивают стоимость, принимают ли права по фидеикомисо и долю в совместной собственности, нормы прямо не говорят — это нужно уточнять заранее.
Порог по правилам 2025 года
В Lineamientos Generales para la Expedición de Visas (DOF 25 июля 2025 года), в требованиях к визе временного резидента, сказано: нужен оригинал нотариального акта, подтверждающего, что иностранец владеет недвижимостью стоимостью более 91 710 дней UMA. Основание для временной резиденции по недвижимости предусмотрено и статьёй 138 регламента Ley de Migración.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Порог в днях UMA | Более 91 710 |
| UMA 2026 (с 1 февраля) | 117,31 MXN |
| Порог в песо | ≈ 10 758 500 MXN (наш расчёт) |
| Порог в долларах — консульство в Лас-Вегасе (2026) | Более 624 405 USD |
Откуда путаница с суммами
До 2025 года пороги задавались в днях минимальной зарплаты, и в разных консульствах и статьях ходили разные суммы, часто устаревшие. На странице посольства в Израиле, например, до сих пор указано «более 1 000 дней минимальной зарплаты» (посольство в Израиле). Действующие правила 2025 года задают порог в днях UMA, и он намного выше. Ориентируйтесь на страницу своего консульства, но сверяйте её дату и формулу; см. «Финансовые требования консульств».
Документы
- оригинал escritura pública, выданного мексиканским нотариусом, с данными о собственнике и объекте;
- подтверждение стоимости — какое именно, определяет консульство (уточните, нужна ли оценка — avalúo);
- общие документы для визы: паспорт, анкета, фото, документ о законном пребывании в стране подачи;
- консульский сбор.
Перед покупкой проверьте объект и продавца; см. «Покупка недвижимости в Мексике».
Открытые вопросы
- Фидеикомисо. В ограниченной зоне (побережье и приграничье) иностранцы владеют недвижимостью через банковский траст — фидеикомисо; см. «Фидеикомисо». Lineamientos говорят о «титулярном владельце», и примут ли консульства права бенефициара фидеикомисо, нормы прямо не решают.
- Совместная собственность. Учитывается ли доля супруга или общая стоимость — не сказано.
- Собственность через компанию. Это скорее основание «инвестор» (порог 45 850 дней UMA), а не «недвижимость»; см. «Инвестиции и ВНЖ».
- Как определяют стоимость. По цене в акте, кадастровой стоимости или оценке — практика консульств различается.
По всем пунктам получите ответ консульства письменно до подачи.
Сравнение с другими основаниями
| Основание временной резиденции | Порог (Lineamientos 2025) |
|---|---|
| Средний остаток на счетах | 11 460 дней UMA за 12 месяцев (≈ 1,34 млн MXN) |
| Доход в месяц | 680 дней UMA за 6 месяцев (≈ 79,8 тыс. MXN) |
| Инвестиции | Более 45 850 дней UMA (≈ 5,38 млн MXN) |
| Недвижимость | Более 91 710 дней UMA (≈ 10,76 млн MXN) |
Если у вас есть и недвижимость, и подтверждаемый доход, чаще проще подать по доходу.
Продление и путь к ПМЖ
- Резиденция временная: продлевается до 4 лет, после чего можно подать на ПМЖ; см. «Из ВНЖ в ПМЖ».
- При продлении нужно снова подтвердить основание; если вы продали объект, понадобится другое основание; см. «Смена основания резиденции».
- Работать можно только с разрешением INM; см. «Разрешение на работу».
- Супруг и дети оформляются по семейному основанию; см. «ВНЖ супругу временного резидента».
Частые ошибки
- Покупать недвижимость ради ВНЖ, ориентируясь на устаревшие суммы.
- Рассчитывать на ПМЖ сразу — основание даёт временную резиденцию.
- Не уточнить, примут ли фидеикомисо или долю в совместной собственности.
- Подавать копию вместо оригинала escritura pública.
Вопросы и ответы
Сколько должна стоить недвижимость для ВНЖ Мексики?
По правилам выдачи виз 2025 года — более 91 710 дней UMA. По UMA 2026 года это около 10,76 млн MXN; консульство в Лас-Вегасе указывает 624 405 USD.
Даёт ли недвижимость ПМЖ?
Нет, это основание для временной резиденции. ПМЖ можно получить после 4 лет временной резиденции.
Какой документ нужен?
Оригинал нотариального акта (escritura pública), подтверждающего, что вы владеете недвижимостью в Мексике нужной стоимости.
Подходит ли недвижимость в фидеикомисо?
Нормы прямо не говорят, примут ли права бенефициара фидеикомисо. Уточните в консульстве письменно до подачи.
Почему в интернете указаны суммы 17 500 или 40 000 долларов?
Это устаревшие или ошибочные сведения. Действующие правила 2025 года задают порог в днях UMA, и он значительно выше.
Можно ли работать с ВНЖ по недвижимости?
Только с отдельным разрешением INM при наличии предложения о работе или для самостоятельной деятельности.
Чем поможет MigraMex
- проверим, подходит ли ваша недвижимость под порог;
- уточним требования вашего консульства к документам;
- подберём более простое основание, если оно есть.
Источники
- Lineamientos Generales para la Expedición de Visas — DOF 25 июля 2025 года.
- Регламент Ley de Migración — статья 138.
- Консульство Мексики в Лас-Вегасе — Temporary Residence Visa (2026).
- Посольство Мексики в Израиле — визы.
- IDC — значение UMA на 2026 год.
Пересчёт в песо — наш. Как консульства оценивают стоимость и принимают ли фидеикомисо и совместную собственность, нормы прямо не регулируют. Сведения проверены 17 октября 2026 года.