Иностранец не может напрямую владеть землёй в полосе у океана и границы, но может пользоваться ею через банковский траст (fideicomiso). Дальше в игру вступает министерство иностранных дел: оно выдаёт разрешение, без которого банк не вправе оформлять такой траст. Ниже разобрано, что говорит об этом официальная страница SRE, и какие данные в документах проверить покупателю.
Статья 27 Конституции Мексики запрещает иностранцам приобретать прямое право собственности на землю и воды в полосе 100 км вдоль границ и 50 км вдоль пляжей. Об этом пишут и страница SRE, и издание Expansión (статья от 16 июля 2025 года). Если объект находится в этой полосе (например, у побережья Кинтана-Роо), напрямую купить его на своё имя иностранец не может.
Выход — банковский траст. Expansión описывает схему так: банк становится юридическим владельцем (фидуциарием), а иностранец — бенефициаром (fideicomisario), который вправе пользоваться имуществом и получать от него выгоду, хотя формально не является собственником. Сама страница SRE добавляет рамки:
Стратегию покупки и общие шаги читайте на странице «Покупка недвижимости в Мексике».
Согласно странице SRE (Dirección General de Asuntos Jurídicos), разрешение на создание fideicomiso в zona restringida могут запросить только делегаты-фидуциарии кредитных учреждений, которые хотят выступать фидуциарием (статья 11 Закона об иностранных инвестициях). Покупатель его не подаёт.
| Параметр | Что сказано на странице SRE |
|---|---|
| Кто подаёт | Делегат-фидуциарий банка |
| Как подаётся | Только электронно, через SIPAC27 (sipac27.sre.gob.mx) с электронной подписью FIEL; запасной вариант при технических сбоях — PDF по почте Dirección de Permisos Artículo 27 |
| Срок решения | В течение пяти рабочих дней со дня подачи |
| Пошлина | 21 650 MXN (таблица SRE; суммы с 1 января 2026 года по Anexo 19 Resolución Miscelánea Fiscal 2026) |
| Срок fideicomiso | До 50 лет |
В заявке нужны: имя и гражданство учредителя (fideicomitente), банк-фидуциарий, имя и гражданство бенефициара (и бенефициаров второй очереди, если они есть), срок, цель использования, описание объекта (расположение, размеры, границы, общая площадь) и расстояние до границы или морской федеральной зоны. Само разрешение содержит номер и folio, данные банка и сторон, срок, описание объекта, ссылку на город, муниципалитет и штат, 12–13 условий (в зависимости от случая) и данные подписавшего должностного лица.
Ниже перечень MigraMex. Он составлен на основании содержания разрешения, а не взят из одного источника.
Остальные проверки по объекту и продавцу — на страницах «Проверка недвижимости перед покупкой» и «Проверка продавца и документов».
Таблица SRE называет и другие платежи по статье 27 (суммы указаны с 1 января 2026 года):
Это общие сборы SRE: банк может брать собственные комиссии за ведение траста, о них спрашивайте банк.
В таблице SRE есть отдельная позиция: «convenio de renuncia» (соглашение об отказе) для приобретения недвижимости вне zona restringida, 5 250 MXN для физических и юридических лиц. Что именно означает это соглашение и когда оно нужно, в изученных источниках не объяснялось, поэтому уточняйте у нотариуса. Нотариус также подскажет, находится ли объект в запретной полосе.
Страница SRE обновлена в 2022 году; таблица сумм датирована неоднозначно. Текст Конституции, Закона об иностранных инвестициях и самого разрешения мы не читали: данные взяты со страниц SRE и из СМИ. Условия банка и нотариуса отличаются. Материал подготовлен 10 октября 2026 года, не является юридической консультацией и не заменяет проверку нотариуса или адвоката.
Не получается получить номер или нужна помощь с регистрацией — опишите ситуацию.