Как проверить обременения недвижимости в Мексике: certificado de libertad de gravamen
Обновлено: 11 октября 2026 года
Прежде чем вносить задаток за квартиру или дом, нужно выяснить две вещи: кто числится собственником в реестре и нет ли у объекта обременений: ипотеки, ареста, других ограничений. Для этого в Мексике запрашивают сертификат в Registro Público de la Propiedad. Ниже разобрано, что он показывает, как его получить, сколько ждать и чего он не проверяет.
Коротко: certificado de libertad de gravamen выдаёт Registro Público de la Propiedad по записям реестра. В Мехико официальный регламент называет единый сертификат о наличии или отсутствии обременений, ограничений права собственности и предварительных записей. Он содержит данные запроса и объекта, зарегистрированного владельца, действующие обременения, уведомления и записи в обработке. По регламенту, срок выдачи — не позднее седьмого дня со дня подачи, срочная выдача возможна при условиях. Цены, форма заявки и срочность различаются по штатам; в Кинтана-Роо и других штатах правила свои. Сертификат не заменяет проверку документов продавца, налоговых долгов и самого объекта.
Это документ реестра, который показывает, есть ли у объекта обременения (gravámenes): ипотека, арест, ограничения права собственности. BBVA в своём справочном материале (страница от 9 октября 2026 года) описывает его как документ реестра, подтверждающий, что недвижимость не находится под ипотекой, арестом или другими ограничениями. Его запрашивают банки при ипотеке, покупатели и продавцы; он нужен и при погашении ипотеки. Материал банка коммерческий, он продвигает собственную ипотеку.
Запомните: название сертификата в штатах бывает разным: «libertad de gravamen», «existencia o inexistencia de gravámenes», «certificado de gravámenes». Суть одна: выписка по записям реестра. Какой именно вид требует нотариус или банк, спросите у них.
Что в нём указано
В Мехико действует Reglamento de la Ley Registral para la Ciudad de México (опубликован 1 октября 2018 года, редакция от 15 июня 2020 года). В статье 3 он определяет сертификат как «Certificado de Libertad de Existencia o Inexistencia de Gravámenes, Limitaciones de Dominio y Anotaciones Preventivas Único». Статья 129 перечисляет его разделы:
данные запроса;
данные недвижимости или юридического лица;
зарегистрированный владелец;
действующие обременения и ограничения права собственности;
предварительные записи (anotaciones preventivas);
действующие предварительные уведомления или уведомления о предоставлении (avisos);
записи в процессе оформления;
замечания.
Сертификат выдаётся на основании записей соответствующего antecedente registral (статья 130).
Что это значит: запись «в процессе» важна: пока одна сделка ещё не отражена, она может появиться в разделе «записи в процессе». Читайте именно этот раздел.
Как получить
I
Определите реестр
Реестр ведётся по штатам: для объекта в Кинтана-Роо обращаются в реестр этого штата, в Мехико — в Registro Público de la Propiedad y de Comercio города.
II
Подготовьте данные объекта
Folio real, номер escritura или antecedente registral, адрес, а также действующее удостоверение личности. BBVA добавляет, что в некоторых штатах просят номер счёта predial.
III
Подайте заявку и оплатите пошлину
Форму можно взять в офисе или на сайте реестра; пошлину платят при подаче.
IV
Прочитайте сертификат
Сверьте владельца, обременения и записи в процессе с данными продавца и escritura.
Кто вправе запросить: статья 7 регламента определяет круг лиц с законным интересом (владелец, нотариус, представитель, исполнитель завещания, стороны в суде). В статьях о сертификате прямого ограничения мы не нашли. Коммерческий справочник TramitaSeguro утверждает, что запросить может любой, у кого есть folio real, но это не подтверждено официальным источником. В вашем штате порядок может отличаться, поэтому чаще всего запрос делает нотариус.
Сколько стоит и сколько ждать
Параметр
Что известно
Источник
Срок выдачи (Мехико)
Не позднее седьмого дня со дня подачи заявления; срочная выдача в тот же день возможна при выполнении условий, в том числе если объект в folio real electrónico
Регламент, ст. 130
Стоимость
Зависит от штата; BBVA называет диапазон от 500 до 1 500 MXN, возможны доплаты за заверенную копию
BBVA (коммерческий материал)
Цены в Мехико
Обычная выдача 817 MXN, срочная 1 636 MXN (март 2026), срок 7 рабочих дней
TramitaSeguro (коммерческий, без ссылки на тариф)
Срок действия
Фиксированного срока в изученных источниках нет; TramitaSeguro пишет, что банки и нотариусы часто просят свежую выдачу, до 30 дней
TramitaSeguro
Цифры из коммерческих источников нужно проверять в тарифах реестра: сборы ежегодно меняются.
Другие сертификаты реестра
Certificado de inscripción (ст. 146 регламента Мехико): подтверждает регистрацию объекта, владельца и документа, по которому он приобрёл права.
Certificado de no inscripción (ст. 147–150): подтверждает, что в реестре нет записей по объекту с 1871 года. Для заявки нужны описание участка, площадь, границы и ряд документов, например кадастровый план.
Эти сертификаты решают разные задачи. Для обычной покупки готового объекта чаще всего нужен сертификат об обременениях, а certificado de no inscripción — для участков без записей.
Чего сертификат не проверяет
Он отражает записи реестра и не доказывает, что продавец действует законно или что документы подлинные.
Права третьих лиц, которые не внесены в реестр, в нём не видны.
Реальное состояние объекта (самострой, соседи, доступ) в нём не отражено.
Налоги и коммунальные долги (predial, вода) проверяются отдельно.
Это снимок на дату выдачи: после неё запись может появиться.
Что проверить дополнительно
Общий перечень MigraMex (не из одного источника, это рекомендации по практике):
escritura продавца и совпадение ФИО и данных объекта с реестром;
квитанции predial и воды;
разрешённое использование земли и разрешения на строительство;
Если продавец умер и объект оформляется на наследников, проверка отличается: «Наследство в Мексике».
Частые ошибки
Доверие устному заверению продавца вместо выписки из реестра.
Старая выписка. Между выдачей и сделкой запись могла появиться.
Другой реестр. Сертификат из реестра другого штата не подходит.
Нечитаемый раздел «в процессе». Его игнорируют, а он показывает незавершённые записи.
Ориентир на цены из блогов. Тариф берите в реестре.
Проверка только реестра. Налоги и состояние объекта остаются за кадром.
Частые вопросы
По регламенту Мехико: данные запроса и объекта, зарегистрированного владельца, действующие обременения и ограничения, предварительные записи, уведомления и записи в обработке.
В Мехико — не позднее седьмого дня со дня подачи; срочная выдача возможна при условиях. В других штатах срок свой.
Зависит от штата. BBVA называет диапазон от 500 до 1 500 MXN, TramitaSeguro для Мехико — 817 MXN (обычный) и 1 636 MXN (срочный). Оба источника коммерческие, проверяйте тариф реестра.
Регламент Мехико определяет круг лиц с законным интересом, но в статьях о сертификате прямого ограничения мы не нашли. Практика зависит от штата; чаще запрос подаёт нотариус.
Фиксированного срока в изученных источниках нет. Нотариусы и банки обычно просят свежую выдачу; уточните у них.
Нет. Он показывает записи реестра, но не проверяет налоги, состояние объекта и полномочия продавца.
Источники
Reglamento de la Ley Registral para la Ciudad de México (Gaceta Oficial, 01.10.2018; редакция от 15.06.2020) — ст. 3, 7, 129, 130, 146–150
BBVA México — «¿Qué es el certificado de libertad de gravamen y cómo solicitarlo?» (09.10.2026; коммерческий материал)
TramitaSeguro — «Certificado de Libertad de Gravamen, CDMX 2026» (23.03.2026; коммерческий справочник без ссылок на тариф)
Официальный источник здесь один: регламент Мехико. Он отражает правила города и редакцию 2020 года; в Кинтана-Роо и других штатах они могут отличаться, и официальных страниц этих штатов мы не читали. Цены и сроки из банковского и коммерческого материалов нужно сверять с тарифами реестра. Материал подготовлен 10 октября 2026 года, не является юридической консультацией и не заменяет проверку нотариуса или адвоката.