Покупка квартиры на этапе строительства (preventa) привлекает скидками, но риск здесь другой, чем при покупке готового жилья: вы платите за объект, которого ещё нет. Права на него вы получаете только после завершения строительства и оформления escritura. Разберём, что говорят юристы и Profeco о застройщике, разрешениях и договоре.
ECIJA в статье от 1 июля 2026 года пишет, что первый документ часто не передаёт собственность. Это может быть обещание (promesa), предварительный договор, договор присоединения на preventa или сделка с условиями. До начала строительства, выделения конкретного объекта и оформления escritura покупатель, как правило, «ещё не имеет вещного права на недвижимость». Задаток (enganche, apartado, anticipo) не делает покупателя собственником конкретной квартиры.
По обзору ECIJA, положение покупателя зависит, среди прочего, от платёжеспособности застройщика. Среди документов, которые стоит изучить:
Подробного перечня проверки застройщика ни ECIJA, ни другие изученные источники не дают, поэтому глубину проверки определяет юрист. Выписку из реестра по участку запрашивают так же, как для готового объекта: «Проверка недвижимости перед покупкой».
ECIJA перечисляет: лицензии на строительство, uso de suelo, выравнивание (alineamientos), административные разрешения, исполнительный проект и планы, а также характеристики объекта, общих зон, отделку и график строительства. Profeco (по пересказу UnoTV от декабря 2022 года) для нового жилья и preventa советует требовать разрешения на строительство, охватывающие безопасность, использование земли, материалы и базовые услуги. Об uso de suelo и сроках справок — на странице «Проверка продавца и документов».
| Раздел | На что смотреть |
|---|---|
| Сроки | Чёткие даты сдачи и escritura; различие просрочки по вине застройщика и обоснованной просрочки; штрафы, компенсации, проценты, возврат или расторжение (ECIJA) |
| Цена и платежи | Фиксирована ли цена или может меняться и при каких объективных условиях; расходы на escritura, налоги, взносы, парковка, кладовая и прочие платежи (ECIJA) |
| Расторжение и споры | Причины расторжения, сроки возврата платежей, штрафы, порядок споров: Profeco, медиация, подсудность (ECIJA) |
| Штрафы | Должны быть взаимными и равноценными для обеих сторон (Profeco по UnoTV) |
| Реквизиты | Язык: испанский; название, адрес и RFC продавца; предмет договора; общая цена, способ оплаты и дополнительные платежи (Profeco по UnoTV) |
| Объект | Технические характеристики конструкции, инженерных систем и отделки; инфраструктура для базовых услуг; на момент escritura продавец заявляет, что объект свободен от обременений (Profeco по UnoTV) |
Материал Profeco не даёт рекомендаций по размеру задатка. Это решает договор и юрист.
ECIJA называет правовой основой Ley Federal de Protección al Consumidor и NOM-247-SE-2021 (информация, реклама и минимальное содержание договоров при продаже жилья), а также регистрацию договора присоединения в Profeco. Фирма подчёркивает: регистрация — «релевантный регуляторный фильтр», но не гарантия жизнеспособности проекта, платёжеспособности застройщика или отсутствия проблем. El Financiero в статье 2015 года добавляет, что агенты и агентства должны регистрировать договор присоединения в Profeco до продажи. Это старый материал, подтверждайте регистрацию в самой Profeco.
Текст самой NOM-247 мы не читали, о её требованиях судим по обзору ECIJA.
El Imparcial (28 марта 2026 года, со слов эксперта Дианы Сандоваль) описывает «preventas fantasma» как обманчивые предложения проектов, которых нет или у которых нет юридической основы. Признаки:
Эксперт отмечает, что сама скидка не проблема, риск возникает в сочетании с этими признаками. Перед задатком статья советует проверить собственника, долги и споры, разрешения и uso de suelo, договор (сроки, штрафы, гарантии), посетить площадку, платить формальными способами с официальными квитанциями и не поддаваться давлению. Статья не упоминает реестр собственности и не даёт способа проверить застройщика как компанию.
Адрес, номер участка, folio real. Съездите на площадку и посмотрите ход работ.
Лицензия на строительство, uso de suelo, alineamiento, проект и планы.
Выписка из реестра: владелец, обременения, предварительные записи.
Сроки, штрафы, цена, возврат, споры, регистрация в Profeco.
Банковский платёж на счёт застройщика с официальной квитанцией, без неформальных переводов.
Первоисточники (Ley Federal de Protección al Consumidor, NOM-247-SE-2021, материалы Profeco) мы не читали; данные взяты из юридического обзора и СМИ, часть из которых датирована 2015 и 2022 годами. Правила и практика зависят от штата и проекта. Материал подготовлен 10 октября 2026 года, не является юридической консультацией и не заменяет проверку нотариуса или адвоката.
Не получается получить номер или нужна помощь с регистрацией — опишите ситуацию.